今日，南宁自然资源局网站发布了关于锦上城二期 “商改住”项目规划公示。
今年4月以来，南宁已有超10个项目尝试“商改住”。
为什么南宁“商改住”项目越来越多了呢？10月22日上午，南宁自然资源局发布了一份关于南宁深拓置业有限公司申请将锦上汇（锦上城二期）项目部分商业办公用途调整为普通商品住房的调整内容公示。公示显示，原南宁深拓置业有限公司锦上汇项目总用地面积为12527.69平方米，用地性质为商业、商务用地，经核已批《建设工程规划许可证》（建字第450101202000345- 450101202000349），项目容积率为5.0，计容建筑面积为57967.06平方米，其中商业4520.81平方米，办公53406.90平方米，其余为物业管理用房、社区管理用房等配套设施。调整后，在项目维持容积率5.0不变的前提下，拟将不超过35475.73平方米原商业办公用房调整为普通商品住房（含幼儿园等公共服务配套设施）。△锦上城项目规划调整公示（来源：南宁市自然资源局）同时南宁深拓置业有限公司锦上汇项目将部分商业用房调整为普通商品住房后，需相应增加幼儿园、小学等教育配套学位。江南区政府建议通过在其用地范围内增加占地不小于2160平方米的6个班幼儿园，解决幼儿园配套问题，建议在其周边规划小学内增加4个班解决小学配套问题，具体学区划分及入学政策以教育部门当年公布的为准。此外，相关物业管理用房、社区管理用房、文化活动站、社区居家养老服务用房、党群服务中心、婴幼儿照护服务场所等公共服务配套设施，根据国家、自治区以及我市相关规定、政策进行规划设置。回顾2019年7月，深石以5.76亿元斩获江南区壮锦大道50亩综合体地块，首进南宁，开发项目锦上城。其中一期为B地块，土地属性为城镇住宅、零售商业，占地31.271亩，规划6栋高层住宅；二期为A地块，土地属性为零售商业、商务金融，占地18.792亩，容积率＞2.0且≤5.0，建筑密度≤35%，绿地率≥25%，建筑限高≤100米。二期当前规划为LOFT公寓和SOHO。
深石|汉华·锦上城占地约50亩，此前（2020年）披露的项目信息是：规划有1487户商业loft，住宅产品仅636户。二期如“商改住”成功，则将多约3.5万方住宅，推测或增加1-2栋住宅楼和其他公共配套。
锦上城一期住宅已售罄，目前，二期“锦上汇”已拿1栋A座办公公寓的预售证，预售办公公寓共679套。在售建面约33-62㎡LOFT公寓，参考价6500-8000元/㎡。大部分商住小区的容积率高于3.0人口聚集密度越高，舒适度自然下降。而锦上城二期此次拟调整在容积率5.0不变的情况下将部分商业办公用房调整为普通商品住房，小区不仅容积率高，居住舒适度受影响，未来自住与办公使用混合一起，居住人群复杂，或存在一些不可预测的其他隐患。今年以来，南宁江南区、西乡塘区、青秀区等区域，陆续有项目发布申请调整“商改住”规划，已超10个项目，大部分都是待开发地块，原本规划建设综合体的商业办公部分，调整将商办为住宅，优化商业。其中江南区有：绿港国际中心A区、融创金弈时代（二期）、融晟天河海悦城（C、D区）、荣和公园里西区，以及如今的锦上汇（锦上城二期，即GC2019-065地块的A地块）等。它们申请“商改住”的意图都是很明确，意在——去商办库存，转为住宅，加快销售流速；原本“清盘”住宅的楼盘，又可以给项目所在片区置业的购房者，提供新的房源、更多选择。最后，我们再来回顾去年发布的南宁“商改住”工作方案。在2020年10月21日印发的《南宁市人民政府办公室关于印发南宁商业办公项目调整为普通商品住房工作方案的通知》，提及“方案提出，对市区（不包含五象新区、武鸣区、广西-东盟经开区）内，在2020年1月1日前签订土地出让合同的商业办公项目，申请调整为普通商品住房开发。”我们可以理解是在2020年1月1日之前土拍成交地块非五象校区、武鸣区、东盟经开区的南宁市区内的商办项目，被划入“商改住”的申请范围。不过还有一个“隐秘”地方——南宁综合保税区，也就说五象南的部分区域，目前是高新区托管；所以，五象南那边项目如果符合年限和相关条件，也是可以申请“商改住”。值得注意的是，申请“商改住”调整项目需要同时满足以下条件（以下简称“6个条件”）：2. 项目（以栋为最小单位）未竣工且未取得商品房预售许可证。3.项目未销售，或者已销售但与购房人协商取得书面同意意见的。4. 不位于城市规划确定为核心商圈和区域商业中心服务业集聚区范围内。5. 项目未被查封或者虽被查封，但作出查封决定的机关同意申请变更的。克而瑞数据显示，2015年-2021年1-9月，南宁商业市场均供过于求，2021年1-9月商业供求比达到1.91，供应近乎是成交的2倍；办公市场也表现供过于求且近3年供求量逐年下降。
其次，南宁商业/办公市场的库存压力也相对较大，近一年来看，南宁商业/办公市场的库存是逐渐上升的。截至2021年9月，南宁商业存量377万方，办公存量273万方，整体库存较大，去化承压，市场显然“不太景气”。在这样的市场态势下，要想去库存降低商办项目空置活烂尾的风险，商办物业收缩是趋势。“商改住”的实行正可减少商业办公增加住宅，变相“帮助”商办市场去库存摆脱严重供过于求的态势，有利于整体市场的健康发展。那么，“商改住”会不会是“破局”之道呢？尚需要时间来验证。
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